003_1308896676

Това е една статия от поредица в която ще се опитаме да ви обясним какви са начините за наемане на квартира във Великобритания.

Първата статия е за легалния/общоприетия начин да се наеме квартира, от агенция. В друга статия ще ви опишем и начини които ние източноевропейците, а и не само ние практикуваме и отдаваме квартири по един полулегален та и нелегален начин.

 

Важно условие при избора на дом е да търсите жилище в максимална близост до работното ви място. До един час пътуване в едната посока е приемливо, повече от това обаче би ви изтощило и едва ли след като се приберете от работа ще имате желание за каквото и да било.

С някои изключения, по-отдалечените от центъра жилища са по-евтини, но така рискувате да пътувате по-дълго до работното си място, което от своя страна ще доведе и до увеличаване на разходите ви за път. Имотите в Северен и Западен Лондон струват повече, отколкото тези на юг или изток. Имайте предвид това когато започнете да си търсите жилище. Друга важна подробност е безопасността – северните части на британската столица, както и предградията, са доста гъсто населени и не особено надеждни, за разлика от централните райони например.

Ако ви предстои да наемете жилище, има няколко важни момента, на които да обърнете внимание. Ето и подробна информация за какво да внимавате при наемане на квартира и как да се предпазите от измами:

Наемане чрез агенция

При наемането на имот, често в практиката агенциите изкат предварително “holding deposit”, за да гарантират, че няма да се откажете от наемането на имота. Задължително е да поискаме договор за този депозит, защото от практиката често настъпват недоразумения относно това какво се случва, ако поради някаква причина не можем да наемем имота. В тази връзка дори електронно писмо от агента може да послужи като доказателство за сключения договор, ако платим по електронен път и въз основа само на устни договорки. Този депозит обикновенно се превръща в такъв за имота, ако го наемем, освен ако не е уговорено да се прихване като наем за първия месец.

Когато се уговаряме за депозита и го плащаме трябва да поискаме разписка за сумата и от разписката да е ясно, за какъв депозит е направено плащането. Ако е посочена само думата депозит се приема, че не е “holding deposit”.

Често агенциите искат пари за кредитни търсения на името на наемателите, за да се уверят че сме платежоспособни. Преди да платите тези суми, които често са невъзвращаеми, трябва да се уверите, че нямате проблеми с кредитното си досие.

Добре е да си направите предварително проверка с кредитна агенция. Попитайте коя е кредитната агенция с която работи агенцията за недвижими имоти. Уверете се, че отговаряте на условията на агенцията.

Поискайте да ви потвърдят писмено минималните критерии на които трябва да отговаряте, като доход, кредитен рейтинг, критерии за наемане по отношение на работата на наемателите, трудов договор, рестрикции за самонаети лица и безработни, брой на  членове на семейството, деца, домашни животни и др.

Да ви потвърдят, какво ще ви върнат от платената сума, ако не отговаряте на критериите. Дали цялата сума или само част от нея ще ви бъде върната. Кой има думата по избора на наемателя – агенцията или собственика. Има ли и други кандидати за същия имот. Какво ще стане ако тяхният кредитен рейтинг е по-висок.

Ако платите “holding deposit”, поизкайте писмено агенцията да ви потвърди, че е снела имота от реклама и няма да го предлага на други потенциални наематели.

Наемането на квартира от агенция също крие своите такси и комисионни. Внимателно преглеждайте всяка обява и търсете текстове със звездичка, вижте какво указват те.

Обичайното изискване на агенциите е да имате необходимите документи – паспорт или шофьорска книжка, банкови извлечения и т.н. Срещата е в техния офис, където ви посрещат и потвърждават, че ще ви намерят необходимата квартира. И тук е уловката – карат ви да подпишете един напълно безобиден на пръв поглед договор, който потвърждава взаимния ангажимент. Но както винаги, истината е в дребния шрифт и между редовете.

След подписването на договора от агенцията ви показват имот, който отговаря на всички изисквания и вие плащате депозит.

Следва обаждане, че е необходимо да докажете доход и вие изпращате необходимите документи, но се оказва, че въпреки това не сте „одобрен” и е необходимо да заплатите депозит за 6 месеца или 1 година. Това естествено са непосилни условия и вие се отказвате, като вашият депозит остава за агенцията. Някои от тях дори ще ви изпратят писма, в които ще искат да доплатите.

Друга схема, достатъчно популярна, не само сред агенциите, но и между собствениците, които директно отдават имот под наем, е т.нар. „проверка на референциите”.

След като сте се съгласили на всички условия и сте подписали договор, трябва да заплатите депозит. Агенцията ви уверява, че ще провери вашите референции и ще ви даде ключовете. Но се оказва, че вашите референции „не са задоволителни” и има проблем. Съответно не можете да бъдете одобрени и ви се удържат част от парите за самата „проверка”.

Има и случаи, в които на клиенти са показани прекрасни имоти, подписан е договор, дори са дадени и ключове с уговорката, че след седмица въпросният адрес ще е готов за вашето нанасяне. Както сами се досещате, това е поредната измама, където дори ключовете не са от договорения имот.

Друг популярен трик, често използван в сайта на GumTree е, когато осъществите контакт с потенциален частен хазяин по интернет, той да е в чужбина и да отдава имота спешно. Той ви „одобрява”, подписвате договор и го пращате по имейл. Следваща стъпка е да поиска депозит, за да ви даде ключовете. И тук нещата се объркват.

Един от по-екстремните варианти е, когато мнимият хазяин проникне с взлом в даден имот, знаейки , че е свободен. Сменяйки ключовете и представяйки се за собственик, той ви взема депозит, предплата и всичко останало, каквото може. След известно време, когато реалният собственик се появи с полиция, вие изпадате в неудобно положение. Когато четете изгодни обяви в групите за взаимопомощ, въпросните стаи често са преотдавани тайно, без знанието на истинските хазяи, което на практика прави пребиваването ви там нелегално. В случай, че сте се решили на тази практика, понеже в момента ви се явява изгодно, не разчитайте на легитимен договор. Не разчитайте на никакъв договор. Постарайте се пребиваването ви там да е само временно и имайте предвид, че във всеки един момент можете да останете на улицата.

На когото и да плащате наем, изисквайте това да става по банков път или ако не е възможно, поне имайте разписка с подпис за всеки наем. Всяко едно доказателство за разплащане увеличава шансовете ви за права, в случай на принудително изгонване от квартирата. Настоявайте за заключване на стаята, за да се предпазите от евентуални кражби. При липсата на ключалка, уредете поставянето на такава, била тя с ключ или въвеждане на код.

Има и много случаи, при които напускащите квартиранти се представят за собственици и „отдават” имота на неподозиращи клиенти, в някои случаи дори  на повече от един.

Няколко съвета, които да ви помогнат да се предпазите:

  1. Проверявайте всеки път дали агенцията е регистрирана в АRLA – Association of Residential Letting Agents.
  2. Избягвайте агенции, които нямат офис или са само базирани в интернет.
  3. Не разчитайте на изгодни оферти от безплатни форуми.
  4. Винаги проверявайте какви документи подписвате и пазете копия.
  5. Никога не плащайте в брой, ползвайте банкови разплащания и изисквайте документ.
  6. Проверявайте дали лицето, предлагащо имота, е регистрирано в National Landlords Association (NLA).

Разходи за електоенргия и газ

Когато наемате квартира, това неминуемо е свързано с разходи. Добре е предварително да сте наясно със сметките, които ще ви се наложи да плащате, тъй като тези за ток и газ могат да бъдат убийствени, ако не следите зорко консумацията. Ако плащането на няколко месеца ви притеснява, можете да изискате да сте Pay As You Go потребител. Зареждането става с ключ и карта, като повечето доставчици предлагат USB устройства за зареждането им чрез ActiveX през Internet Explorer 9 oт комфорта на дома ви. Така винаги ще имате точно толкова ток и газ, за колкото предварително сте си платили и по-лесно бихте си правили сметката.

Когато става дума за отопление през зимата, целта е не само постигане на приятна температура у дома. На всеки му се иска да успее да постигне това срещу възможно по-малко пари. Ето няколко полезни съвета, които да ви помогнат в начинанието:

Откажете се от хартиената фактура – доставчиците на електроенергия правят символична отстъпка от месечната сметка на клиентите, които са се отказали от получаването на хартиена фактура по пощата. Вместо на хартиен носител по пощата, новата ви фактура ще пристига в електронен вариант на вашия имейл. Вие пък ще можете да съобщавате показателите на електромера си чрез имейл към доставчика ви.

Плащайте сметките си чрез директен дебит – при плащане чрез директен дебт, повечето доставчици на електроенергия предлагат на клиентите си процентна отстъпка от месечната им сметка.

Сравнявайте цените на различните доставчици – препоръчва се всяка година преди зимния сезон да се поразтърсите за други доставчици на електроенергия с по-ниски тарифи от тези на настоящия ви. За целта можете да използвате някой от множеството сайтове за сравнение, като например www.comparethemarket.com/energy, www.uswitch.com или друг подобен, по ваш избор, или сами проверете по отделно цените на всеки доставчик, който обслужва района ви.

Отчитайте редовно показателите на електромера и газомера – трябва да изпращате редовно актуалните данни от показателите на електромера и газомера, защото иначе доставчикът ви ще ползва приблизителни, изчислени на базата на вашето средно потребление през този период на годината. Това не се препоръчва, защото ако сте решили да пестите електроенергия, вероятно показателите ви ще са с по-ниски стойности и така ще се окаже, че надплащате повече, отколкото сте изразходвали.

Направете някои подобрения по дома си – ако топлината се задържа за по-дълго в помещенията, няма да ви се налага и да отоплявате толкова много дома си, което от своя страна води до чувствително по-ниски сметки за отопление. За да задържите топлото за по-дълго, специалистите препоръчват да си направите топлоизолация и да смените дограмата, ако е стара. Освен това може да използвате навсякъде енергоспестяващи крушки и електроуреди от енергиен клас А + нагоре. Обмислете и монтирането на нов бойлер (котел) за отопление и гореща вода – кондензен, който е много по-ефективен и може да ви спести до 300 паунда на година.

И все пак, ако в даден момент се окаже, че не сте в състояние да покривате разходите си, било то за енергия, телефон или друго, добре би било да знаете как да отреагирате на ситуацията. Свържете се с вашия доставчик на енергия възможно най-скоро, ако имате проблеми с изплащането на сметките си за енергия. Обикновено можете да преговаряте за търсене на алтернатива.

Попитайте дали вашият доставчик ще уреди ежеседмична, веднъж на две седмици или месечна схема на плащане. Сумата, която плащате ще включва приблизителната стойност за енергията, което използвате и сума за просрочените задължения. Уверете се, че се съгласявате да плащате сума, която можете да си позволите.

Ако получавате определени обезщетения, бихте могли да поискате сметките ви за енергия и просрочените задължения да се изплащат директно от там. Можете да се възползвате от тази възможност, ако получавате някоя от следните помощи:

– подпомагане на доходите / income support

– помощ за търсещи работа / jobseeker’s allowance

– надбавка за заетост и подкрепа / employment and support allowance

– пенсионен кредит / pension credit

От вашите редовно получавани обезщетения се приспада определена сума, която се плаща на доставчика ви на гориво на всеки три месеца. Това се нарича Fuel Direct. Тази опция може да ви помогне да разпределите разходите си за гориво през годината според вашите възможности. За да се възползвате от тази възможност, свържете се с Jobcentre Plus или вашия пенсионен център, ако получавате пенсионен кредит.

Ако сте назад с плащанията си, вашият доставчик на енергия може да настоява да имате предплатен измервателен уред, като алтернатива на прекъсването. С предплатените измервателни уреди купувате енергия предварително. Те могат да се настроят за покриване на дълговете ви за гориво, както и за плащане на сметките ви за газ или електроенергия. Предварителното плащане с prepayment meter обикновено е най-евтиният начин да плащате енергийните си разходи.

Ако смятате, че имате нужда от помощ за справяне със ситуацията, потърсете съвет от консултант. С негова помощ може да откриете най-подходящия начин за справяне с вашите просрочени плащания на мсетките за газ или електроенергия. Обадете се на горещата телефонна линия на Home Heat – 0800 33 66 99 за повече информация и съвети относно плащането на сметките ви за енергия.

Договор за наем

Ако плащате наем на частни собственици, е необходимо да имате или договор за наем или лицензионно споразумение. И двата вида споразумения могат да бъдат писмени или устни. Временното държане на имота от наемателя за периода на наема се нарича “tenancy”. От своя страна “tenancy” може да бъде за фиксиран срок или периодично (седмица за седмица,  месец за месец).

Договорът за наем на жилище трябва да съдържа:

имената на лицата по договор и тяхното качество на преподписване, адрес на наемодателя

цената на наема и как се плаща

кога и при какви условия наема може да се преразгледа

къде ще се съхранява депозита

при какви условия депозита може да се прихваща

от коя дата ще стартира договорът и на коя дата ще изтече срокът

адресът на имота

датите наокупацията на имота инапускането

предизвестия за напускане и условия преди напускане на имота

права за преотдаване на имота на други лица

задължения и права на страните по договора и трети лица.

как  и кой ще плаща сметките за имота по време на наема идр.

 

Видове “tenancy” според английското право:

„Assured shorthold tenancies (ASTs)“, когато: имотът е частен, обитаването е започнало след 15 януари 1989, имотът е основното жилище на наемателя и наемодателя не живее в жилището. Това е най-често срещаната форма на наем от частен наемател за жилищни нужди и се ползва с определена защита от закона.

Не може да бъде “ASTs“ ако: наема е за повече от 100.000 паунда на година, ако наема е по-малко от 250 паунда на година (1000 паунда за Лондон), ако е бизнес наем или е наем за лицензирана сграда, дава се под наем , като ваканционхо жилище или наемодателя е общината.

„Excluded tenancies or licences“ – когато наемаме стая в жилищен имот. Обикновенно имаме по-малко права при принудително освобождаванер на имота „eviction”

„Assured tenancies“ – наемни договори които са стартирали между 15 януари 1989 и 27 февруари 1997. Тези наемни договори имат засилена защита при „eviction”.

„Regulated tenancies“ – наемни отношения стартирали преди 15 януари 1989. Имат засилена защита при „eviction”. И наемателите имат защита от увелишаване на наема едностранно от наемодателя и могат да поизкат определяна на “fair rent” от определена институция или от съда.

Ако сключвате договорът с агенция за недвижими имоти, която представлява собственика по договора, е необходимо да се уверите, че агенцията има такива права. Можете да поизкате от агенцията да ни предостави писмо от собственика или договор за управление за имота. Тази проверка е необходима, за да се избегнат последващи проблеми с депозита и прехвърлянето на отговорността между агенцията и собственика.

Договорът е необходимо да е подписан от името на агенцията от оторизирано лице ( например работещо за агенцията). Добре е договорът да се подпише в офиса на агенцията, а не в имота. С това се гарантира до някъде представителната власт, а също и спомага да се избегнат измами. В тази връзка е добре да поискате от лицето подписващо договора визитна карта, за да имате пълните му имена и позиция във фирмата, което често се пропуска в договорите.

Договорът за наем може да се подпише от собственика или упълномощено лице, но е добре да се преподпише и от свидетели, като се посочат техните адреси и пълни имена в договора. Добре е да се подпишат наемателите на всички страници на договора, за да се избегне подмяна на страници, ако впоследствие настъпят проблемни ситуации между наемателя и наемодателя.

При наемане на жилище, всички уговорки, които не са вписани в договора е препоръчително да се поискат и получат в писмен вид във формата на анекс, писмо от наемодателя и др. Устните уговорки са валидни при определени ситуации, но е трудно да се докажат. Това особенно има значение  при изпращане на предизвестие за напускане на имота. Добре е винаги да е писмено, отправено до съответното лице по-договора и да има доказателство за изпращането (пощенска разписка за изпращане)

Особени проблеми съществуват в практиката при приемането и предаването на владението на имота. Винаги трябва да искате да се направи предавателен опис на имота при нанасяне и при напускане. Той трябва да е подписан от наемателя и наемодателя. Добре е да поискате своевременно поправки, ако не сте съгласни с определени констатации, а също и копие за съхранение.

Не напускайте имота без да е огледан от агенцията или наемодателя, за да избегнете спорове и евентуални искове за депозита. Накарайте наемодателя да ви се подпише, че приема имота и няма възражения или ако има такива да ви ги посочи писмено, като съответно вие направите възражение срещу всяко от тях, ако имате такива. Добре е документът за издаване на имота да се преподпише от двама свидетели, а също и наемодателя да ви напише писмено, кога ще ви възтанови депозита и да се подпише, ако не е упоменато в договорът ви. Ако депозитът е в гаранционна схема, поизкайте писмо за реализирането на депозита от схемата (т.е.че собственика няма възражения да ви се плати депозита).

Препоръчително е винаги да сме наясно съобразно договорът, какво имаме право и какво не да правим в имота. Добре е преди всеки ремонт да поискаме писмено разрешение от агенцията и/или наемодателя с точно описание на работата, която възнемеряваме да извършим и за чия сметка ще е извършената работа. За определени видове работа не е необходимо да изкаме разрешение, но зависи от конкретните уговорки с наемодателя.

 

Leave a Reply